Pe scurt, noua lege instituie un drept preferenţial la cumpărarea acestor terenuri în favoarea coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi statului prin Agenţia Domeniilor Statului şi acesta poate fi exercitat de către titulari în ordinea de mai sus, la prețul și cu respectarea tuturor celorlalte condiții din oferta vânzătorului.
Oferta de vânzare se afișează la primăria pe raza căreia se situează terenul în cauză și pe website-ul acesteia timp de 30 de zile, termen în care titularii dreptului de preempţiune vor trebui să-şi manifeste intenţia de cumpărare. În acest interval, oferta va fi publicată timp de 15 zile şi pe site-ul structurii centrale sau teritoriale a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale (MADR).
Dacă s-a exercitat dreptul de preempţiune în termen, vânzarea se va putea realiza pe baza avizului final eliberat de către MADR pentru vânzarea suprafeţelor de peste 30 hectare sau de către structurile teritoriale ale acestuia pentru suprafeţe de sau sub 30 hectare. În caz contrar, terenul se poate vinde pe baza adeverinței emise de către primăria competentă teritorial. Impactul imediat este acela de întârziere în derularea tranzacţiilor cu terenuri agricole în extravilan cu minim 35-45 de zile.
Deşi implicațiile largi ale noii legi vor putea fi evaluate cu adevărat numai după analiza acesteia corelată cu normele sale metodologice şi aplicarea acestora în timp, câteva tendinţe se pot desprinde din chiar textul actului normativ.
Transparenţa ofertelor de vânzare a terenurilor din extravilan interferează major cu posibilitatea aplicării unor strategii de tranzacţionare normale și poate conduce la o uniformizare și, ulterior, escaladare a preţurilor pentru terenurile prezumptiv atractive pentru mai mulţi interesaţi.
Prin unificarea parcelelor s-ar putea evita blocarea vânzării-cumpărării unui teren format din mai multe parcele prin exercitarea dreptului de preempţiune cu privire la o parcelă. De asemenea, cei interesaţi vor putea opta şi pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol, ieşind astfel din sfera de aplicare a legii înainte de vânzarea acestora.
Numărul tranzacţiilor condiţionale ar putea creşte şi, în consecinţă, şi presiunea de a elimina piedicile administrative cu privire la înregistrarea în cartea funciară a acestor operaţiuni (permise de lege) s-ar putea intensifica.
Cumpărătorul beneficiază de o protecţie sporită prin prisma definirii exigenţelor bunei-credinţe. Conform legii, simpla solicitare şi utilizare a certificatului de carte funciară face dovada deplină a bunei-credinţe asupra calităţii de proprietar a vânzătorului. Norma protejează atât părţile contractului, cât şi notarul instrumentator al vânzării. Rămâne de clarificat dacă prin certificat de carte funciară se înţelege extrasul de autentificare sau un alt document de carte funciară.
Cumpărătorul va putea obţine o hotărâre judecătorească ce ţine loc de contract de vânzare-cumpărare numai pe baza unui antecontract autentic şi va trebui să dovedească şi îndeplinirea procedurii prevăzute de Legea nr. 17/2014. Norma nu stipulează că prevederea s-ar aplica şi antecontractelor referitoare la alte imobile decât terenurile agricole în extravilan.
Iată câteva potenţiale modificări ale mediului de afaceri şi nu numai, ca urmare a adoptării Legii nr. 17/2014. În ce măsură vor duce ele la atingerea scopurilor declarate de legiuitor la adoptarea legii rămâne de văzut şi de trăit. Cert este că, aparent, cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice de naţionalitate străină vor putea dobândi terenuri agricole situate în extravilan fie în condiţii de reciprocitate, şi cei din afara UE pe baza unor tratate internaţionale, fie ca şi până în prezent, prin intermediul unei societăţi române înfiinţate în acest scop. Doar că vor trebui să respecte şi ei, ca şi noi, procedura prevăzută de noua lege.
Articol scris de Eva Forika, Asociat Senior şi coordonatorul biroului NNDKP de la Timişoara.
Descarcă Revista Business Days 1 ( http://bit.ly/BDMnr1 ) pentru a citi și restul articolelor.